2011年中国房地产的淡市带来了许多问题，也引发了房地产企业对许多问题的重新思考。
一个值得注意的现象就是：2010年下半年至今，许多房地产企业和营销代理公司矛盾进一步加剧。
其实这样的矛盾一直存在，只是以往牛市下的庆功宴掩盖了许多的不和谐。在房地产市场处于牛市时，房地产公司常常会埋怨营销代理公司定价过低，营销代理公司则抱怨房地产公司支持不够;而在熊市下，房地产公司会对营销代理公司的策划百般指责，营销代理公司则对房地产公司的产品提出诸多疑问。
当前，房地产市场逐渐回归理性，降价成为楼盘销售的唯一有效武器，营销代理公司处境尴尬，似乎毫无用武之地。
许多房地产公司甚至开始思考和营销代理公司合作的必要性。
房地产企业是一个真正意义上的资源整合企业，从前期拿地，到规划、施工，最后到营销服务，期间会涉及到诸多资源的整合，从政府、银行、设计院、建筑商、材料供应商、装修公司、广告公司，营销代理公司，物业公司等等，无一不需要房地产公司做整合与管理。当房地产市场回归理性，房地产企业必须在开发价值链环节形成竞争优势，房地产公司的合作伙伴管理就会日趋重要。将来的房地产市场竞争不再是企业间的竞争，而可能是一个产业链和另一个产业链之间的竞争。
许多房地产公司从一开始引入营销代理公司的目的就是不端正的。二者的合作通常有两种情况：一种是房地产公司因为自身实力不够信心不足想依靠营销代理公司解决销售不畅的问题。所以房地产公司通常会把营销代理公司置于“补救”地位，而忽略了其实最了解产品的应该是房地产公司本身。另外一种是图省事，不想组建自身营销团队，依靠营销代理公司尽快完成销售，实现资金回报。营销代理公司为房地产公司“补位”。在“补救”和“补位”的过程中因淡市环境产生激烈矛盾则成为必然。
理性市场情况下，房地产企业会追求持续化发展，专业化的分工也是大势所趋，房地产公司和营销代理公司的合作也会由此消彼长的关系转换为共赢的战略合作模式。事实上，许多优秀的公司早就意识到这一点了。
房地产公司看重营销代理公司什么?主要有三点：营销策划能力、销售能力和客户资源。而这其中有两点――营销策划和客户其实是基于房地产公司本身的产品定位与设计的。很遗憾大多数房地产公司忽略了这一点，更多地关注到营销代理公司的销售能力，而这恰恰是房地产公司最不可控和最难判断的因素。
优秀的房地产公司最开始一定会培养自身的营销策划能力与客户经营能力，甚至销售能力，这也是将来管理营销代理公司的基础。因为最了解我们产品的是我们自己，房地产公司只有基于对自己产品的了解和把握才能最终找到和营销代理公司合作的有效模式，而不至于到最后合作过程中互相推脱互相埋怨。
当房地产公司具备很强的营销策划能力和客户经营能力之后，引入营销代理公司进行强强联合成为必然。过程中的互相学习互相提高也会促使房地产公司在营销方面取得更大的进步。最终，营销代理公司甚至进入房地产企业的开发价值链流程，成为战略合作伙伴关系。
在和营销代理公司的合作管理过程中，有两点是房地产企业永远需要注意和把握的。
首先，营销过程中输出的是房地产企业品牌，而非营销代理公司品牌。品牌塑造是房地产企业持续化发展的必然选择。房地产公司应该规范营销代理公司的策略和行为，使其符合公司品牌。我们看到，许多优秀公司虽然引入了营销代理公司，但是传递给消费者的感觉是一致的，是保留了公司品牌形象的。这就是为什么有些优秀公司的楼盘里面虽然是外聘的置业顾问，但却佩带着房地产公司的胸牌;而有些优秀公司会针对销售承诺对营销代理公司提出严格规范的原因。营销代理公司的营销创意再惊天地泣鬼神，也不能违背公司的品牌形象。
其次，营销过程中保持客户关系管理能力。房地产企业应该由始至终都应该关注客户，了解客户，经营客户，而不是把这一切交给营销代理公司。一方面，客户关系管理能力会成为房地产企业最重要的核心竞争力。忽视客户关系管理最终会让企业远离客户。另一方面，客户比房地产公司更了解产品的功能，客户的建议与反馈会成为产品研发最重要的创新来源。所以，一些优秀的房地产公司未必有销售中心，但一定会有客户服务部或者客户关系中心。2011年的房地产淡市让许多地产公司无计可施，很大部分原因是因为过于依赖营销代理公司，不了解客户所致。
房地产企业追求持续化发展之路最终会促使房地产企业从产品导向走向市场导向，最终走向客户导向。所以，房地产企业在与营销代理公司合作过程中应该不断思考：企业能否在过程中保持品牌的独立性?企业能否塑造和保持企业的客户导向?
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