加入收藏 | 网站地图 | 专栏申请| 原创投稿 | English
品牌联盟网 > 品牌专家 > 行业评论

问问“楼市长”,我们需要什么样的城市?

分享到:
日期:2016-05-04 浏览:356 作者:路胜贞 来源:品牌联盟网

  继四川、广东出台土地供应收窄政策之后,3月,辽宁也推出土地限制政策,化解地产库存过剩问题。与这个相呼应,以任志强为代表的坚挺派,还在不遗余力的鼓励居民抓紧机会购房,迎接下一轮楼市上涨的来临。

  无论是政策的积极信号,还是任志强的鼓噪,都是围绕农民市民化,盘活僵尸楼盘,维护目前的楼市格局来进行的。

  坚持不懈唱红楼市判断一个重要依据是,内陆城市化进程没有完成,为了节约城市土地,人们依然需求密集化的居住方式。

  但是,目前的楼市的建筑方式真的适应未来城市的发展方向,目前的城市空间布局,真的符合人们的居住需求吗?

  大,很大,特大!

  我们需要大城市吗?

  乡村城市化,农民居民化,的确是一段时间内城市楼市繁荣的一个重要动力源。事实也是如此,8年前金融风暴中,核心决策层能够以4万亿砸开市场,也是建立在中国进入大规模城市化阶段的理论模型基础之上的,甚至今天,我们的这个城市化依然没有能完成。但是今天我们却发现,这种大规模的城市化并不如想象的那么迫切。

  原因一箩筐,但其中一个核心是,城市化并不是一个简单的盖房子,它还需要有良好的医疗、教育、养老等社会化因素,这背后需要有一个庞大的财富基础做支撑,但是中国目前的经济增长方式并不能解决这个问题。未来10年也解决不了,何况还有一个至关重要的原因,人口老龄化和青年减少的问题。

  2015年底,我国计划生育政策发生改变,这个世界唯一的人口控制制度得以终止,但是这个政策是个迟来的政策,而且至少迟到了5年,这个期间,社会的伦理观念已发生巨大变化,生育愿望大幅度降低。在现实中,人口也呈现欧洲式下滑,城市化进程俨然已缺少足够的人口支撑,大规模城市进程只会加重城市空心化,像目前许多老城区和农村一样。而且,大规模的城市化,并不能解决经济发展的结构问题。

  2011年,曾集中出现过一次农民土地流转大规模上楼的热潮,但是被紧急叫停。此前人们对于城市的向往来源于对于城市文明的向往,来源于对教育、医疗、工作、文化生活多样化的向往。但是表面的“优质”生活并不代表着感受上的优质。PM2.5、嘈杂、拥堵让城市生活在光鲜之外多了一层看不到的焦虑。大城市拥有的高效率,物流、信息流的成本优势正逐渐丧失。当密集不再称为优势的时候,大规模的城市化就会逐丧失意义,楼市需求随之不可逆式的降低。

  城市规划是多么落后

  城市的标志是高楼的崛起,路网的宽阔,交通的发达,信息的快捷和生产线的集中,军队式的工作。这在20年前甚至10年前,是一个充满诱惑的生活模式。但是一切在交通工业的发达后发生了转变。2010年前后,内陆迎来迎来一个汽车工业爆发期,大量的汽车涌进城市,变成了居民的普遍的交通工具,航空、高铁路网的建设,和物流信息流的发达,打破了原有的居住概念,也改变了人们对于城市的认知。这个时候,人们骤然发现城市并不是想象的那般美好。

  如果再往前推五年,这种现象还没这么明显。人们还热衷于为做一个市民挤得突破血流,但恰恰这5年,我们会发现,我们城市规划有多么糟糕,每天大街上都会挤满乌压压的汽车,每天都能见到大量的警察在汽车玻璃前忙忙碌碌的贴条子。几乎每个城市都没有足够的停车场,没有足够宽的马路,几乎所有的住宅规划都只是考虑到密度和成本,而是没有过多的考虑到绿化空间和休闲空间的情况下进行的。

  在五年前,甚至更久前,这种规划方式可以被认为是合理的,但是5年后的今天,汽车时代的已经悄悄降临中国。一切都发生了变化。但是城市建设没有这种前瞻性,5年时间,给城市留下了几十年都难以解决掉的空间问题,森林一样的楼房遍地都是。

  为了解决这个车与空间的矛盾,北京限单双号,深圳禁止电动自行车。但是所有的办法都是盲人摸象。

  城市快建时期忽略的空间容纳问题,在短期内弊端已经开始显现,而且会在未来几十年内成为制约城市效率的一个巨大的绊脚索。未来汽车的进一步普及还会吞噬掉更多城市的土地。

  大张旗鼓的刺激目前的房地产行业?从现实角度讲,只是就楼市谈楼市,它忽略掉了城市建设规划几十年延续的思维模式和已经出现的城市建设需求转变产生的新矛盾。而且,这个矛盾很难调和。这个矛盾视而不见,楼市繁荣是空谈。

  移 + 逃

  逆城市化思潮的兴起

  建设大城市曾经是无数市长的梦想,但,今天谁还拿自己居住的城市的规模当做自豪的理由,这一定是被笑话的。相反,逃离大城市,被视作一种潮流。

  2015年,中国8400人移居新西兰,27872人移居澳洲。这些国家或城市并不大,经济并不比内陆的一些沿海城市发达,但这部分人还是义无反顾的离开,问及原因,许多人的答案是:“想过一种悠闲自由的生活方式。”

  这种答案对于我们的市长们是一个警钟,这些移居的人多数是知识阶层或者富裕阶层,他们的移居,除了大量的软财富外,还有大量硬邦邦的硬通财富。

  不能到澳洲的城市人,会选择周末和节假日逃离城市,所以这些年郊区化的农庄开始兴起。暂时的逃离虽然不代表离弃城市,但至少说明,现有的城市格局并不是适应人性的发展,所以逆城市化成为一种不可忽视的力量。

  逆城市化在内陆的出现是在2010年前后,在那个一纸户口绑定无数利益的时代,在中国的东部地区却有大量的农民不愿进入城市,相反,他们更乐于出海打渔或者是在乡村过一种不是很富有却自由的生活。随后,大量的城市人口向农村回流。

  这种城市人口逆流现象,在70年代的美国、英国、墨西哥均能找到痕迹。发达国家的历史证明,城市不能成为适应人性居住需求的时候,就会出现大规模人口逆流。这种现象,也提醒我们,迷信农村城镇化,过度相信城市的功能,只会让城市变得更糟糕,也会误导房地产行业,导致更多垃圾楼盘出现,这会进一步加大城市的糟糕程度。

  逆城市化成为可能

  100多年前,英国人霍华德曾竭尽全力想创建一个人类理想的“田园城市”,即开创一个集农村和城市各自优点长处的人居环境,目前来看,这种愿望很可能被实现。

  随着互联网、物联网的发展,以及大企业郊区化、生产郊区化的趋势,人们可以通过物联网互联网协作方式工作。未来的城际交通会非常发达,更快,更安全的管道式交通终究在未来的某一天替代高铁甚至飞机。

  智能汽车甚至更的交通技术会在未来打破现在的地域概念,一小时千公里交通圈会成为未来十年二十年世界技术发展的新方向,一方面可能改变世界经济增长的方式,另一方面也将彻底颠覆人们的地域观念。

  目前我国正进行远程医疗的探索,大城市医疗资源垄断格局也将打破,学者型、专家型医生将会大规模采取远程会诊,实时传输的医疗模式。

  未来十年,我国极有可能实施全国医疗资源、医疗费用结算数据库化,实现古巴、俄罗斯式的全民免费医疗模式,这将彻底打破地域封锁,也将就会进一步减轻大城市的压力,弱化大城市的作用。资源均等的情况下,工作观念将会发生巨大改变,这也有利于我们的区域均衡发展、经济均衡布局,教育均等化。

  过去的三十年,我们过多的盲从于美式的城市化幻象,根植与许多人脑海里的高楼林立,外星飞行器满天飞的好莱坞影像是不符合社会发展的规律的,技术的发展只有解放人,让生活简单化,而不是越来越复杂,让生活越来越复杂是社会文明的初级阶段,不是人类的理想阶段。

  城市去中心化,乡村棋盘化,符合经济和技术的发展趋势,所以大城市建设,并不符合规律,即便房地产短期内回春式反弹,但终究不会解决地产业的终极问题。

  大城市的无限制发展,只会把大城市打造成一个庞大的不宜居住的怪物。再过10年,城市乡村化一定会成为城市发展的主流。如果是这样,目前的楼市建设者真的要好好想想,去库存,去过剩,去杠杆,是仅仅为了消化掉目前的积压楼盘,还是要换一种方式去考虑楼市。

  无论从什么角度看,地产行业的萧条,都将面临一个长期的熊市,这个时间也许10年,也许更长。解决这个问题,我们先要考虑我们到底是需要一个什么样的城市,尽管这是市长应该考虑的问题。但居住在城市里,谁也逃不掉!

  链接:

  内陆楼市短期的趋势

  有人说,2016年楼市会暴涨,有人说会暴跌。但这些判断都不能准确预测2016年,乃至更长时间的楼市走向。

  暴跌暴涨?

  先说一下暴跌。暴跌需要具备一个条件,一是,居民做好了暴跌的心理准备,二是,经济上做好了暴跌的准备。目前看,两者都不具备。

  一旦暴跌,大量的银行购房贷款就会变成坏账、死账,这样会引发系统性金融危机,类似于2008年雷曼兄弟破产引发的全球性金融危机。这样将会导致内地经济下行压力进入到人们心理上,难以承受的地步。

  另一方面,城市居民也没有建立起楼市暴跌的心理准备,一旦楼市暴跌,居民与地产商的矛盾会大规模的被意外激发,导致楼市发生倾盆效应,在短时间内将尚在温和着陆的地产商的财富全部稀释,大部分地产商积累起来的财富会在一夜之间回到解放前。

  但是,短期或者很长一段时间内也不可能暴涨,暴涨会导致经济出现新的问题,2016年经济学家倡导的供给侧改革所做的努力全部付之东流。 “去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的经济调整方向前功尽弃

  目前,中国的房地产标杆万科、金地、保利等上市公司销售有所上扬,地产大炮任志强,也以多种理由来判断楼市会继续上涨,但是上涨的四大理由城镇化发展、家庭分裂速度、人均收入增长、区域供给不平衡的理论,并不具可操作性,内陆的经济走势,城市化趋势,人均收入三大方面都超出了地产商判断范围。

  楼市调整不可避免

  8年前,是一个楼市调整的机会。但是考虑到系统性的因素,地产产业没有适时的收缩。2008年财政政策进补性刺激下的强烈反弹,杠杆的作用,加速了楼市5年阳春式反弹,大量热钱快速涌入, 21亿平米堆积闲置遍地开花,也对经济健康造成了严重破坏。这个库存消化,大概需要到2018年以后才能完成,并且是在不在大量建设的前提下。

  去掉库存依然不代表楼市一定会反弹。过去的楼市价格的上涨不是财富增值,而是热钱和全球资本造成的货币堆积。全球资本和热钱的积极性调动需要具备的两个条件,一是政策的利好诱惑,二是爆发式的发财预期。但是周边各国的楼市黄金时期已经过去,过去的8年楼市的繁荣,是激素式的亢奋,这点上,华人榜样李嘉诚看的比较准,李嘉诚信奉的是不赚最后一个铜板原则,所以在2015年时,李嘉诚变卖了许多内陆资产。李嘉诚和任志强的不遗余力的鼓动房价上涨截然相反。李嘉诚对经济有异常的敏感,不是任志强对于风险的控制和对政策和宏观的研究不透彻,而是任志强还想在地产的亢奋潮点上再玩一把。

  其他地产商则顺水推舟。2016年1月,万达的王健林宣布不再将房地产当做主导产业。随后,香港金王郑裕彤、刘銮雄抛售旗下商住物业项目。

  庄家操市,对市场的底牌心知肚明。楼市的调整和经济结构的改革一样,到了一个关键的时期,这样的机会2008年没有进行,2016年应该进行,因为这年是一个战略性调整的关键一年,内陆正以经济上的反腐和产业的调整同步进行,不但是楼市,包括制造、化工、能源都进入深度调整期,这是一个生态链条式调整,每一环均身处其中,不可落下。

  本作品由作者授权发布,未经允许不得转载!来源:品牌联盟网,作者:路胜贞

TAG:楼市 城市

网站声明

·凡本网注明“来源:XXX(非品牌联盟网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。
·网站部分内容来源于网络采集,如因作品内容、版权和其它问题侵犯到您的权益需要同本网联系,我们会立即处理!投诉电话:010-51581866转网络部
扫描左侧二维码或直接加微信号“brandunion”关注品牌联盟官方微信公众平台。

热点图片