互联网时代的来临，使商业地产加剧了边缘化，同质化，泡沫化。关店潮愈演愈烈，百货、超市、便利店、餐饮、购物中心全都涉及!整个行业笼罩着挥之不去的“关店魔咒”。
先看一组关门数据
万达百货大举关闭10店且还不断压缩部分楼层，涉及关闭的万达百货位于宁波、青岛、沈阳、芜湖等城市，而涉及压缩百货楼层的万达百货则位于无锡、厦门、青岛、烟台、常州等地区。目前，部分门店已开始启动调整。
外企就活得很好么?对于本就在中国市场发展坎坷的外资百货来说，目前的行业压力与市场环境更是一场磨难。2010年，尚泰百货在杭州万象城开出首店。时隔一年，又跟随万象城来到沈阳市场。在去年6月12日和12月31日，尚泰百货分别关闭了这两家店。即将于下月闭店的成都店是尚泰百货在中国市场的第三家店，开业不足三年便折戟，如今泰国百货品牌在华全军覆没。
洋超市对华市场变化和反应速度比本土超市迟缓，且租金优势不再，大部分洋超市90年代的时候进入中国，政府给了很优惠的租金政策，拿地很容易。但是最近租约到期，租金成本不断攀升，他们的运营成本也随之逐渐升高，这是很大的成本压力。
资深策划人查钢老师认为：外企风光神话的背后也有隐患，过于注重扩展速度和数量忽视了门店选址的精确度。比如家乐福就是选址不够谨慎，沃尔玛则是收购上不谨慎。沃尔玛目前在中国拥有400家门店，过去的2016年，沃尔玛的年度主题是：关店、裁人。沃尔玛表示，将关闭约30%的现有中国门店。
麦当劳由于在全球业绩不佳，其全球CEO被撤换。欧睿咨询的数据显示，肯德基和麦当劳在中国快餐行业的市场份额，已由高点时的约57%(两个品牌分别占40%和17%)下降至约37%(两个品牌分别为24%和13%)。最近麦当劳宣布，今年将在全球关闭700家店，其中在美国和中国关闭表现不佳的220家门店，其中中国80家左右。据《新闻网》1月9日报道，麦当劳将其在中国内地和香港的业务以20亿美元出售给中国中信集团与美国凯雷投资集团，未来两家投资者将负责麦当劳在中国的扩张经营。
商业地产在线下实体渠道为王的时代，万达神话推高了商铺价格，推高了商铺租金，推多了大型购物中心，成就了推多了社区商铺。在那些年前的美好时光里，中国最聪明的投资都是商铺的，一铺养三代的美丽传说，让商铺投资人砸锅卖钱深信不疑。
“前些年，商场的扣点普遍在22%-25%，近几年平均涨了几个百分点。”举个例子，商场除扣点之外，还会收取进场费、广告费、促销费、过节费等名目繁多的费用，再算上水电费、销售税金等，各种费用加起来，约占销售额的40%。简单地说，消费者掏1000元在商场买件衣服，其中约400元“贡献”给了商场或税务等部门，真正给经销商的仅为600元左右。“中间成本”是实体绕不过云的硬伤。
目前大商场的经营模式主要有三种：联营扣点，自营，租赁经营。十多年前，商场大都以自营为主，但由于经营不善等原因，慢慢退出。“联营扣点模式是现阶段零售企业特别是百货店的主流模式。”很多商场都是租赁物业，其租金上涨，最终会通过提高扣点等形式转嫁给经销商。
虽然联营扣点降低了商场的经营风险和财务风险，但同时也造成了商业综合体经营的品牌同质化、盈利水平下降等诸多弊端。
什么意思?就是商业地产越来越贪婪，进场费越来越贵!首先是经销商耗不下去了，撤场;物业费越来越贵!商场经营者也耗不下去了，撤场!大品牌自建渠道，线上线下互动，也有选择地撤场!商业地产的所有者就只有再次招商或是空城了。
笔者指出：目前商业地产的发展主流是购物中心、商业街等产品形式，实体零售业态未能及时满足顾客的个性化需求，销售业绩不佳;一方面是市场竞争激烈的必然结果，另一方面是互联网消费环境的飞跃升级，扁平化和应答服务，摧枯拉朽迅速迎合消费者，因此电商经济“逆风飞扬”。
大部分的存量地产，经过几年的野蛮生长，已经普遍出现过剩的局面，发展能解决问题，但发展也会带来一些新问题，商业地产的发展不能超越经济发展水平，商业地产的突飞猛进，需要消费力作为支撑。国内大多数城市商业地产出现阶段性过剩，除了开发商自身原因之外，还有政府主导和规划的强制性，不是市场的正常推动。前两年，因为自身发展的需要以及国家对住宅连续出台的多项限制性措施，早先的一些住宅开发商对商业地产产生了一定兴趣。“真正进入商业地产之后，他们感觉到不是那么回事，没有他们想象的那么容易。”现在很多住宅开发商并不愿意做商业，但为了拿到土地，又不得不“被商业”。按照现在的规划要求，一宗一定规模的住宅地块必须配建30%以上的商业项目，“只能硬着头皮上”。
而据最新消息，3月21日，武汉迎来商业用地竞拍大战。5宗地均为商服用地，分布于二七滨江商务区、东西湖区、黄陂区、武汉经济开发区和光谷。根据挂牌文件，二七滨江商务区项目处会建造一个高度不低于245米的商业项目。这些未来不断涌现的商业综合体疯了吗?不是，资本的流动都是肮脏的!主要是投机，掌控了前局，为什么要守在结尾，这其中有很多的变数，烂摊子也总会有人接手的。
因为，其一：地区经济发展的不平衡，经济是利益驱动的，这是规律。其二：不平衡就会有商机;其三：政策支持，区域的经济增长是需要多重指标的，有了政策支持，看似风险，其实以土地为价值的评估机制，这就是底线，何况城市的增容化和城镇化发展，有人就会有消费，有消费就会有需求。
2017年预计武汉还将有11个商业项目入市，为市场带来共计103.5万平方米新增供应。
笔者指出，解决同质化问题是当前商业地产的“心结”。目前武汉的商业地产项目不可能全部活下来，武汉的商业地产1/3已经死掉，1/3要死不活，只有剩下的1/3活得相对比较好。与此同时，未来5—6年，武汉还将新增约1000万平方米商业体量。
看潮起潮落之间，其实都是生存与灭亡之时。那么，对于现存的商业地产的存量消化与空城窘境，如何化解呢?知行策划机构从事商业地产规划与咨询多年，我们建议：
建议方式一：业态必须重新分配
实体商业日子不好过，当城市化率达到50%之后，住宅地产将缓慢下降直至萎缩，但商业发展会接棒进入黄金期。与此同时，商业竞争也顺势进入红海，招商难、运营难、盈利难将会是摆在所有商业地产面前的问题。外部受经济大环境、电商冲击、竞争加剧等因素的影响，商业地产的运营难度空前。
“重新规划，整改定位”这是基本拯救方式，商业综合体定位与地段已经没有选择了，就菜下饭!商业地产的招商难，引进品牌的难度不断增加，这个痛点在短期内很难改善的，因为商业设施的激增势头仍在继续。更重要的是，这些商业综合体不仅数量庞大，还面临严重的同质化问题。
近年来，体验消费已成为主流业态，特别是线下的体验方式与类型，过去一个商业项目中，一般情况下零售占一半，休闲娱乐占30%，餐饮占20%。如今，餐饮占一半，休闲占30%，零售业已沦落为边缘。
如为了抵御电商的冲击，武汉新开的购物中心中，快时尚品牌的引起以及儿童消费体验区域的面积越来越大，成为购物中心提升人气的法宝。
有人逛街，才有可能!
建议方式二：引入咨询的力量
城市发展需要多功能综合体，但是不是都是商业综合体?购物中心和超级卖场是不是建得越多越好?把菜篮子设在田间地头，就能抓住顾客的心?这种简单、直接、免中间商的供售模式还能怎么发展?下一步，估计各大商超要自己去种菜，养猪了。
此外，目前商业地产购物中心过剩且同质化，的问题不是在于消费者在哪?或是产品价格空间设计，而根本是要加强对项目的整体定位和差异化设计。看得远，才走得远。
如何获得流量与转化率，是所有生意的本质。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。商业地产需要引入咨询的力量，从消费角度把脉城市商业，梳理需求的潜在消费，设定好项目的功能平台，创造新的消费亮点、制造个性标签，从而建立本项目的核心竞争力。
知行策划认为商业地产的结构必须要改变，并以此驱动整个商业地产业态的变化。他认为新零售业态的打造，不仅是对原来零售业的升级，还包括线上、线下连接，加现代物流与多样化体验。
要指出的是：咨询成果落地是一项复杂的管理工程。咨询成果的应用和落地实现不了，再好的咨询方案也都是白纸一堆，产生不了任何价值。
建议方式三：向外企学格局
结合该地块周边商业发展情况合理确定，避免商业地产过度开发形成大量空置而带来的资源浪费。“互联网+”的助推，商业地产运营要向数据化、可复制、标准化强，去寻找行业机会的前提。通过发挥互联网在信息流通、信息对接、数据化的能力，加快与市场的匹配和流通。
有一个现象我们在深思，为什么国内地产撞破脑袋都在市中心拿“地王”?外企为什么都在城市周边布局?外环以外的商业地产开发将呈现以下特点：首先项目体量更大、灵活度更多，更注重商业与文化、商业与体验等要素的结合。
以武汉为例，2014年武汉全市新增接近100万平方米的购物中心面积，当中绝大部分位于非核心商圈。比如，武汉宜家家居位于硚口区张毕湖路，让三环边的空地空前热闹起来;日本零售大鳄永旺集团旗下的永旺梦乐城，也选在了三环外的金银潭。
让国内商业地产汗颜的是外企得益于发展商合理的商场设计、准确的市场定位以及良好的招商运营经验，大部分新落成项目都能以超过80%的入驻率入市。
外企为什么都在外环?仅仅是为了节约成本么?
发展趋势、政策红利与发展动力。
来自阿里巴巴的一份研究表明，整个线下零售的增长，在2014年以前都是两位数，到2014年只剩下8.97%，2015年增速为7.44%
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